不動産投資に失敗した話(上大岡駅での●●物件)

私は株式投資だけでなく、不動産投資もしていたことがある。ただ、一回目の購入物件があまり良いものではなく結局購入から3年後に売却し、以来不動産投資には手を出していない。できれば思い出したくもないが、読者の方々の参考になるかもしれないので不動産投資に失敗した話をここに記載しておこう。2017年に京浜急行電鉄・横浜ブルーラインの上大岡駅にある一棟アパートを約57百円で購入した。2014年からフィナンシャルアカデミーに30万円ほど払って通って不動産投資のことを勉強して、満を持して購入したアパートだった。当時このアパートを選んだ理由は以下の3点である。

①上大岡の駅は乗降客数が多く(1日当たり120千人以上)、住む町として魅力的に思えたこと（駅の乗降客数が多いのはプラスポイントだが本当はそのエリアの需要と供給のバランスが重要）

②購入対象のアパートシリーズ(〇〇クラブという神奈川・東京に特化したデベロッパー)は空室率が極めて低いという触れ込みであったこと（これは業者が作った資料をにまんまと騙されていたことが後になって分かった）

③新築アパートでとても綺麗だったこと（新築なのできれいなのは当たり前）

ただ実際はこのアパートを購入してからとても後悔することになった。後悔した理由は主な以下の通り。

①購入してから満室になるまでとても時間を要した（購入から半年以上）。満室にするために広告料(一部屋当たりの1か月分の家賃)まで管理会社に支払う羽目になった

②駅からアパートまでの道に登坂が多く(横浜は坂が多い)、アパートの見学に訪れるものの入居を取りやめる人が何人も出たこと

③周囲に新築アパートが乱立しており、他のアパートと入居者の取り合いになり、将来築古になったときには入居付に苦戦することが容易に想像できたこと

結局このアパートは購入から３年後の2020年9月に約50百万円で売却した。購入時から７百万円安い金額で、それまでの家賃収入、残ったローン残高を加味すると約3百万円の損となった。私にとっては高い勉強代となったがこの失敗を通じて学んだことは以下の通り。

①不動産の入居のしやすさは需要と供給の関係で決まるので、どんなに人気エリアでも新築アパートが乱立しているような街で購入しない（すくなくとも入居者が入居する際に敷金・礼金1ヶ月以上取っているエリアにする。敷金・礼金を取れるということはそれほど入居者の取り合いになっていないことの目安になる。私の購入したアパートは周辺物件と入居者の取り合いだったので敷金・礼金ゼロで募集せざるを得なかった）。

②融資担当者と物件購入前に連絡を取り、適切な融資が下りることを事前に確認した上で購入する(私は当時そこそこ名の知れた企業の会社員かつ、一棟目の購入だったので、オリックス銀行からの融資は簡単に下りること分かっていたが、オリックス銀行は物件に対する融資というよりは会社員の属性に対する融資をすることで有名。物件の担保価値を踏まえて融資してくれる金融機関からあらかじめ融資の約束を取り付けておくことが重要。ちなみに私はオリックス銀行よりも若干条件が良かった千葉銀行からフルローンを得たが、融資の代わりに融資担当者から金融商品の購入をセットでせまられた)

③仲介業者、売主の言葉は参考程度に留め、自分の頭で判断した上で購入する（仲介業者、売主は物件を売りたいのでかなりバイアスがかかった発言をすることが多い）

不動産投資は株式投資と違って、物件購入の際に融資が下りるので自分の自己資金以上の物件を購入することができる。従ってレバレッジを利かせて株式投資よりも大きな金額の物件を購入することができうまくいったときのインパクトも大きい。加えて、不動産価格は株価ほど上下せず安定している。昔から金持ちは不動産投資で大きな利益を上げていることからも、不動産投資は再度トライしたい。この失敗の経験は必ず次の不動産投資に活かしたいと考えている。